STF define que bancos podem leiloar imóvel sem ação judicial

Na última quinta-feira (26), o Supremo Tribunal Federal (STF) validou por 8 votos a 2, uma lei de 1997 que permite aos bancos retomarem imóveis em caso de inadimplência no pagamento de financiamentos, em procedimento que ocorre sem a necessidade de acionar a Justiça. Os ministros derrubaram um recurso que debatia se essa forma de cobrança de dívidas de contratos imobiliários era de acordo com a Constituição. Essa cobrança é repassada inicialmente pelo cartório e pode resultar na reintegração de posse dos bens pela instituição financeira caso o devedor não pague o débito.

Segundo Diego Amaral, advogado especialista em direito imobiliário, essa decisão diz respeito apenas a imóveis pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), modalidade de créditos sem subsídios voltada para quem já possui um imóvel ou deseja adquirir um bem de valor superior a R$ 1,5 milhão. “Porém imóveis abaixo desse valor, podem ser financiados pelo SFI, pois o sistema oferece maior flexibilidade que o modelo subsidiado Sistema de Financiamento Habitacional (SFH)”, explica.

Prazo dos bancos tomarem o imóvel

Os bancos podem procurar o cartório para assinar esse contrato, nos termos da lei, após o vencimento de três prestações. Geralmente, o contrato prevê de oito a nove meses para que o cartório tome posse do imóvel. Depois de acionado, o cartório notifica o devedor, que tem até 15 dias para pagar o valor não pago, acrescido de juros, multas e taxas. Em mais 15 dias, o banco que já possui o imóvel poderá leiloá-lo. Para evitar um leilão, o devedor precisa ir à Justiça para contestar a alienação fiduciária e solicitar uma liminar. Isso ainda depende de decisão judicial favorável.

Alienação Fiduciária

 A lei de 1997 formalizou a alienação fiduciária como uma das possíveis garantias no SFI, em que o próprio imóvel serve como caução. O recurso também pode ser usado para subsidiar financiamentos do SFH, que normalmente são garantidos pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e cadernetas de poupança.

“Na alienação fiduciária, o imóvel permanece em nome da instituição financeira até o pagamento da dívida. O comprador adquire direitos de uso antes do fechamento do financiamento. Após quitar a dívida, a pessoa precisa ir ao cartório para autenticar e fundir o imóvel em seu nome”, explica o advogado.

O instrumento é uma alternativa às hipotecas criadas pelo decreto-lei nº 70, de 1966, no governo do presidente militar Humberto de Alencar Castelo Branco. Neste caso, o imóvel estava em nome do financiador e o banco precisou recorrer à Justiça para recuperar o imóvel.

A alienação fiduciária também difere do empréstimo hipotecário porque evita que o mesmo ativo seja usado como garantia em diferentes instituições financeiras. Isso desincentiva tentativas de refinanciamento que podem gerar novas dívidas.